Договор аренды

– Ведёт ли ещё адвокат, арендующий у вас квартиру, ваш процесс?
– Да, но теперь мы снимаем у него угол.

В современных условиях активного роста предпринимательской деятельности в России, активизируется значительная потребность общества в юридической защите своих имущественных прав. Материальные активы увеличиваются, которые в целях извлечения прибыли, всё чаще передаются собственниками во владения иным лицам. Одним из наиболее распространенных договоров в современном обществе выступает договор аренды. Ровно поэтому количество судебных споров, вытекающих из правоотношений, возникших на основании договора аренды имущества, сохраняет одно из лидирующих положений среди всех споров в системе арбитражных судов. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование при этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, становятся его собственностью (статья 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Однако не все объекты могут быть переданы в аренду, что определено законом. Например, в аренду не могут быть переданы: изъятые из оборота земельные участки (ч.11 ст. 22 Земельного кодекса РФ), объекты топливо-энергетического комплекса, которым присвоена высокая категория опасности, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты, для целей, не связанных с производственной деятельностью (ст.7 ФЗ № 256-ФЗ «О безопасности объектов топливо-энергетического комплекса»), служебные и производственные здания, сооружения и помещения, используемые для хранения, приемки и обслуживания ценностей Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации и являющиеся федеральной собственностью (ст.6 ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях») и пр.

Существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных, договор не считается заключенным. И это не просто формулировка нормы гражданского права. Казалось бы не трудно, с достаточной конкретикой описать имущество которое передается в аренду, но это не всегда так. В договоре рекомендуется указывать, как можно больше идентификационных признаков, арендуемого имущества, в том числе адрес, площадь, вид использованного разрешения, кадастровый номер и пр. Арендодателем может выступать только собственник, либо лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому при заключении договор аренды не собственником необходимо удостовериться в его полномочиях. Необходимо учитывать, что такие полномочия могут быть подтверждены агентским договором. Именно такой подход выработан судебной практикой, в подтверждением которой можно вспомнить Определение ВАС РФ от 26.03.2010 по делу N А65-17031/2009-СГ2-4, Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 по делу N А40-38701/09-137-368).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при этом договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В свете указанной нормы ещё Президиумом Высшего арбитражного суда РФ в своем информационном письме № 53 от 01.06.2000г., даны разъяснения следующего порядка: «Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Учитывая, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, которая определяет, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

При заключении договора аренды необходимо учитывать, что договор аренды заключается на срок, который должен быть определен договором, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью порядка расторжения договора аренды заключенного на неопределенный срок, является то, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (если законом или самим договором не установлен другой срок) (ст.610 ГК РФ). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Примерами таких ограничений являются: договор проката, может быть заключен не более чем на один год (ст.627 ГК РФ), в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22 Земельного кодекса РФ), предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного кодекса РФ), договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет (ст. 72 Лесного кодекса РФ), по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет (ст.28  ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет (ст.9  ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют его использованию. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Но, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если такие недостатки были им оговорены при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (ст. 612 ГК РФ). Таким недостатками могут быть: не соответствует арендуемого помещения санитарно-эпидемиологическим нормам (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 по делу N А75-1269/2006я), арендуемое  помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции, в то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих пользоваться арендованной недвижимостью (Определение ВАС РФ от 26.02.2008 по делу N А43-34189/2006-2-655).

Не редко возникают споры о том, при наличие прав третьих лиц на арендованное имущество. Нужно понимать, что сама по себе передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), в случае не исполнения такой обязанности с арендодателя могут потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Следующим краеугольным камнем взаимоотношений сторон по договору аренды является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. А вот, если в договоре условия арендной платы не определены, то применяется, порядок и условия аналогичные при сравнимых обстоятельствах. Законом определены формы арендной платы, которая может быть: 
– в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
– в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
– предоставления арендатором определенных услуг;
– передачи арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду;
– возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
При этом размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (исключение касается только лизинговых платежей не чаще чем один раз в 3 месяца ст.  ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Арендатор наделен правом требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились. Это существенное право арендатора, но важно правильно им пользоваться, поскольку практика показывает, что если арендатор сталкивается с не возможностью пользования арендованным имуществом, то он заявляет об этом только, когда судом уже приняты требования  о взыскании арендной платы с него, что существенно ухудшает позицию по доказыванию обстоятельств препятствующих в пользовании арендованным имуществом. Но ещё хуже, если арендатор досрочно покидает арендуемое помещение. Поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002г. «Обзор, практики разрешения споров, связанных с арендой»). Т.е. помещение досрочно освобождено, а арендную плату по-прежнему нужно вносить.

В целях защиты прав арендодателя, закон его наделяет правом требования от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (ч.5 ст. 614 ГК РФ). Безусловным основанием для расторжения договора аренды, является использование арендованного имущества не по назначению предусмотренному договором. Кроме того, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Форма согласия арендодателя законом не установлена. Она конечно должна быть письменной, но должно ли такое согласие получаться каждый раз при сдаче арендованного имущества? Самый распространенный случай это указание прямо в договоре аренды, права арендатора на заключение договора субаренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме № 66 от 11.01.2002г. «Обзор, практики разрешения споров, связанных с арендной» пришел к следующему выводу: «Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку…». Таким образом, достаточно один раз указать в договоре аренды на возможность передачи имущества в субаренду и тогда дополнительных согласований от арендодателя получать не надо.

При досрочном расторжении договора аренды, договор субаренды та же подлежит досрочному расторжению. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. В этом случае арендодатель, не должен извещать субарендатора, о досрочном расторжении договора аренды и предлагать ему заключить договор (Определение ВАС РФ от 24.02.2014 по делу N А09-537/2013).

При заключении договора аренды, нужно знать, что на арендодателе лежит обязанность производить капитальный ремонт переданного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В любом случае, даже если договором аренды, предусмотрено обратное, капитальные и текущий ремонт полностью возложен на арендатора в следующих случаях: при заключении договора аренды транспортного средства без экипажа (ст. 644 ГК РФ), аренды судна без экипажа (ст. 64 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации), при аренде централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 41.3 ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»).

 В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, арендатор вправе: самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Что касается текущего ремонта арендованного имущества, то такая обязанность возложена законом на арендатора, если в договоре не установлено иного. В случае перехода права собственности на арендуемое имущество, все права арендатора сохраняются в полном объеме (ст.617 ГК РФ). Гражданским кодексом России предусмотрены случаи при наступлении которых договор аренды, может быть расторгнут досрочно (ст.619, 620 ГК РФ).

Так, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, или в разумные сроки когда он обязан произвести капитальный ремонт. Но до обращения в суд, арендодатель обязан обратиться к арендатору с письменным предупреждением, в ином случае при дальнейшем обращении в суд, исковое заявление будет возвращено, поскольку не будет соблюден обязательный претензионный порядок.

По требованию арендатора, суд так же, может досрочно расторгнуть договор аренды, если: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, при этом такие недостатки должны быть выявлены в процессе эксплуатирования арендованного имущества; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Законодатель наделил добросовестного арендатора, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, правом на преимущественно заключение договора аренды на новый срок. В случае если арендатор, решит воспользоваться таким правом, он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Для реализации преимущественного прав, арендатор при исполнении своих обязательств по договору аренды, должен действовать добросовестно, в ином случае в судебной защите будет отказано. Например, при несвоевременная уплате арендных платежей или иного нарушение условий договора, арендатор лишается преимущественного права аренды (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.03.2020 по делу N А75-9313/2019, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 по делу N А32-11930/2010).

Если арендатор, нарушил условия договора, и возвел на предоставленном в аренду земельном участке, объект самовольного строения, он не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок, поскольку использовал участок, в нарушение целей для которых он был предоставлен (Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А62-6243/2013). Кроме того, если договором аренды предусмотрено ограничение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, то арендатор утрачивает такое право (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-850/2015 по делу N А65-26025/2014).

Напротив, если арендодатель повел себя не добросовестно и отказал арендатору в преимущественном праве на заключение договора на новый срок, но в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и по заключенному договору и возмещения убытков. Часто распространена ситуация при которой, срок договор аренды уже истек, а арендатор, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжает пользоваться имуществом, при таких обстоятельствах договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч.2 статья 621 ГК РФ).

При истечения договора аренды, арендатор обязать вернуть арендодателю арендованное имущество, в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа). Если возвращение этого имущества не произошло, арендодатель вправе требовать внесение арендной платы, за все время просрочки. За время пользования арендованным имуществом, арендатор могут быть произведены улучшения имущества, если это позволяет договора аренды. Такие виды улучшений бывают отделимые и не отделимые, первые являются собственностью арендатора (если об ином не договорились стороны), вторые если они произведены с согласия арендодателя, то арендатор вправе требовать возмещение их стоимости, если без согласия, то такие расходы возмещению не подлежат (ст.623 ГК РФ), но если любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то такие улучшения являются собственностью арендодателя. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Выше рассмотрены правовые аспекты общих положений договора аренды, при этом Гражданский кодекс РФ выделяет отдельные виды договора аренды, а так же, договоры аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Освещенные выше положения, применяются, если иное не установлено правилами Гражданского Кодекса, ко всем видам договоров аренды.