г. Ростов-на-Дону,
пер. Братский, 11, оф. 48
тел. 8 (863) 226-29-67
тел. 8 (928)142-82-77
Гаражная амнистия 2021. Как зарегистрировать гараж и землю под ним?
1 сентября вступил в силу закон, известный широкой публике как закон о гаражной амнистии. Принятие данного закона активно обсуждалось в СМИ и юридическом сообществе. Росреестр уже в июне на своем сайте выложил инструкцию и методические рекомендацию по оформлению гаражей и земли под ними. На самом деле, данный закон называется по-другому, а именно Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Строго говоря, термин «амнистия» применительно к данному закону не уместен. Амнистия (с греч. amnestia – забвение, прощение) в праве означает полное или частичное освобождение от уголовной ответственности или от наказания неопределенного круга лиц, совершивших преступление, либо замену наказания более мягким, сокращение срока наказания, снятие судимости с лиц, его отбывающих. Иными словами, амнистия – это полное или частичное прощение преступления. В некоторых случаях добавление слова «амнистия» лучше отражает суть закона или иного нормативного-правового акта.
К примеру, всем сразу ясно, что налоговая амнистия означает прощение задолженности по налогам и сборам. Однако в случае закона о гаражной амнистии или дачной амнистии речь идет не о прощении нарушений со стороны граждан, а скорее об избавлении их от излишней бюрократии. Так, закон о дачной амнистии ввел упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, жилые и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки, при котором не требуются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Так называемая «гаражная амнистия» всего лишь представляет собой упрощенный порядок оформления права собственности на гаражный бокс и земельный участок под ним. Но поскольку термин «гаражная амнистия» укрепился в памяти народной, будем использовать его, чтобы не вносить путаницу.
Следует отметить, что на рассмотрении Государственной думы РФ находится проект Федерального закона № 785806-7 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях», в котором под гаражом понимается имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств. В данном законопроекте гаражи рассматриваются в качестве недвижимого имущества. Также законопроект содержит положения об учреждении, порядке деятельности, реорганизации и ликвидации гаражных кооперативов и товариществ собственников гаражей. Законопроект прошел первое чтение еще в 2019 г., однако на данный момент его рассмотрение приостановлено, и когда законопроект станет законом – неизвестно.
Таким образом, думаю, что истинное число неоформленных гаражей гораздо больше 4,5 млн. Владельцы таких гаражных строений не имеют правовых оснований распоряжаться ими – продавать, дарить или передавать по наследству. По общему правилу, государственная регистрация прав на гаражи, расположенные в соответствующих гаражно-строительных кооперативах, осуществляется на основании справок о выплате паевых взносов, землеотводных документов на земельный участок в гаражно-строительном кооперативе (например, договор аренды), а также разрешительной документации в предусмотренных законом случаях. Зачастую указанных документов у владельцев гаражей нет. Именно поэтому назрела необходимость закона о гаражной амнистии.
Следует отметить, что на рассмотрении Государственной думы РФ находится проект Федерального закона № 785806-7 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях», в котором под гаражом понимается имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств. В данном законопроекте гаражи рассматриваются в качестве недвижимого имущества. Также законопроект содержит положения об учреждении, порядке деятельности, реорганизации и ликвидации гаражных кооперативов и товариществ собственников гаражей. Законопроект прошел первое чтение еще в 2019 г., однако на данный момент его рассмотрение приостановлено, и когда законопроект станет законом – неизвестно.
Ограниченность действия гаражной амнистии
Гаражная амнистия имеет ограниченное действие.
Во-первых, по времени – нужно успеть воспользоваться упрощенным порядком до 01.09.2026 года. Хотя не исключено, что в дальнейшем амнистия будет продлена.
Во-вторых, по объектам: оформить право собственности на гараж и землю могут только владельцы гаража, который является объектом капитального строительства и возведен до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ, т.е. до 30.12.2004 года.
Объектами капитального строительства называют строения, сооружения, обладающие такими признаками как прочная связь с землей, заглубленный фундамент, невозможность их переместить без нанесения несоразмерного ущерба назначению. Проще говоря, под действие закона попадают гаражи, которые имеют фундамент и стены. Однако в законе есть одно исключение, когда допускается оформление в собственность земли под гаражом, не являющимся объектом капитального строительства. Это допустимо в случае, если земельный участок под гаражом образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является или являлся владелец гаража. При этом владелец гаража должен подтвердить, что земельный участок под гаражом выделен ему на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
В остальных случаях воспользоваться упрощенным порядком не получится. Так, действие гаражной амнистии не распространяется на так называемые «ракушки», т.е. разборные металлические гаражи; гаражи, используемые в коммерческих целях (автосервисы, мойки и т.п.); гаражи, которые возведены для нужд государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций, транспортных организаций; гаражи, находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземные гаражи.
Наконец, третье ограничение гаражной амнистии – оформляемая в собственность земля под гаражом должна находиться в государственной или муниципальной собственности. Если земельный участок под гаражом является ограниченным в обороте, то владелец гаража может претендовать только на аренду земли за плату в размере не выше размера земельного налога на соответствующий земельный участок.
Порядок оформления права собственности на гараж и землю
Если гараж уже оформлен в собственность, а земля под ним нет, то регистрация права собственности на землю под гаражом осуществляется бесплатно в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
В случае если гараж не оформлен, то в первую очередь, необходимо выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учете и определены ли его границы. Для этого достаточно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра, расположенной по адресу: https://pkk.rosreestr.ru/ и к разделу сайта Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и указать адрес земельного участка. Если по какой-то причине данные сервисы не помогли, то следует обратиться в МФЦ.
Не поставленный на кадастровый учет земельный участок придется образовать по установленным законом правилам. Во-первых, нужно подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Перед этим целесообразно обратиться в местную администрацию с вопросом об утверждении проекта межевания территории, потому что ЗК РФ запрещает готовить схему на месте утвержденного межевания. Схему расположения земельного участка можно подготовить самостоятельно в личном кабинете на сайте Росреестра, руководствуясь подготовленной Росреестром инструкцией (https://lk.rosreestr.ru/files/Rukovodstvo_SRZU_FL_UL_OGV.pdf). Но так как процедура для многих может оказаться слишком сложной, то лучше поручить эту задачу кадастровому инженеру.
Подготовив и оформив схему расположения земельного участка, следует подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в местную, региональную администрацию или Росимущество в зависимости от того, в чьей собственности находится земля (муниципальной, региональной или федеральной). Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято не позднее 30 дней со дня подачи заявления. На основании данного решения кадастровый инженер подготовит межевой план земельного участка и технический план гаража. Получив межевой план, нужно подать заявление в Росреестр о постановке земельного участка на кадастровый учет.
Если земельный участок уже поставлен на кадастровый учет и его границы определены, то соответственно указанные выше меры предпринимать не нужно. Следует сразу обращаться к кадастровому инженеру за техническим планом гаража. Однако перед этим, на всякий случай, можно узнать в местном БТИ о наличии у них технического плана гаража. Далее следует подать заявление о предоставлении земельного участка в исполнительный орган власти, который является собственником земли (местная, региональная администрация или Росимущество), либо в МФЦ, приложив к заявлению:
– технический план гаража;
– документ, подтверждающий выделение земельного участка (это может быть решение какого-либо органа власти, в том числе советского периода; решение завода, фабрики, колхоза или другого предприятия, при котором был построен гараж; справка или другой документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе; решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение гаража).
При отсутствии документа о выделении гаража, к заявлению будет необходимо приложить:
– технический паспорт гаража, выданный до 01.01.2013 года;
– документы о подключении гаража к электрическим сетям или иным сетям инженерного обеспечения или документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;
– документы о приобретении гаража у другого лица (договор купли-продажи).
Если права на гараж перешли в порядке наследования, к заявлению прилагаются те же документы, но на имя наследодателя, а также свидетельство о праве на наследство.
До обращения с заявлением, есть смысл изучить закон субъекта Российской Федерации о гаражной амнистии, на территории которого находится оформляемый гараж. В нем могут быть предусмотрены иные документы, необходимые или достаточные для оформления права собственности.
Так, к примеру, 29.07.2021 года был принят закон Ростовской области «О некоторых вопросах, связанных с оформлением в упрощенном порядке прав граждан на гаражи и расположенные под ними земельные участки». В ст. 3 данного закона в качестве документов, достаточных для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям гаражной амнистии названы:
а) документ, выданный государственным органом (органом государственной власти) или органом местного самоуправления, подтверждающий факт осуществления гражданином строительства гаража;
б) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий внесение гражданином членских взносов.
В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо о предоставлении земельного участка необходимо отдельно указать, что гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
Куда необходимо обращаться для оформления права собственности на земельный участок под гаражом и какие документы представлять?
Пакет документов подается в местную администрацию. Во-первых, это решение уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в случае, если Вы ставили земельный участок на кадастровый учет. Если земельный участок уже был на кадастровом учете, то подается заявление о предоставлении земельного участка с приложением подтверждающих документов, о которых было сказано выше. В обоих случаях обязательными являются выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, на котором расположен гараж, и технический план на гараж, который подготовил кадастровый инженер.
Получив указанные документы, местная администрация обязана:
– принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
– направить в Росреестр заявления о регистрации Вашего права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража, о регистрации Вашего права собственности на гараж.
После регистрации права собственности в Росреестре, администрация должна передать Вам выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю. Также можно получить в администрации решение о предоставлении земельного участка в собственность и самостоятельно подать заявление в Росреестр.
Таким образом, упрощенный порядок, предоставляемый законом о гаражной амнистии, не такой и простой, и требует внимательности и скрупулёзности при сборе документов. С другой стороны, данный закон – единственная возможность оформить принадлежащий Вам гараж и землю под ним в собственность, которой следует воспользоваться. Это исключит угрозу признания гаража самовольной постройкой, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (что сейчас не редкость) без компенсации, и наконец, позволит распоряжаться своим имуществом на законных основаниях.
Если Вам нужна юридическая помощь или консультация, обращайтесь:
Филиал “ДИКЕ” Ростовской областной коллегии адвокатов имени Д.П.Баранова
г. Ростов-на-Дону, пер. Братский, 11, 0ф. 48 (1 этаж)
тел. 8 (863) 226-29-67
тел. 8 (928)142-82-77
