Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Квалифицированная юридическая помощь по гражданским и уголовным делам — Филиал «ДИКЕ» Ростовской областной коллегии адвокатов им. Д.П.Баранова.
Задавайте вопросы вопросы в форме обратной связи или на электронную почту, в комментариях на страницах сайта и канала YouTube https://www.youtube.com/user/Manatskov75. в существующих мессенджерах, а также чатах социальных сетей Instagram, Facebook, ВКонтакте, Twitter
Тел.: +7-928-142-82-77 или 8 (863) 226-29-67, адрес: Ростов-на-Дону, пер. Братский, 11, оф. 48 (1 этаж)

Сегодня о единственном жилье и вероятности его потерять за долги. Многие скажут: «Единственное жилье не отберут! Об этом все знают! Тем более в квартире прописаны жена, дети и теща с попугаем». Так ли это на самом деле?

Действительно, согласно статьи 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответственно, право на жилье гражданина является его неотъемлемой конституционной гарантией.

Согласно статье 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Под единственным помещением, пригодным для проживания, может пониматься любое жилье – квартира, дом, комната и т. д.

Однако, при этом в российском законодательстве существует много причин для изъятия жилой недвижимости у собственника – это долги по ипотеке и потребительским кредитам, долги по алиментным обязательствам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и даже шум, который мешает соседям.

Конечно, не всегда наличие одного из перечисленных нарушений может послужить поводом для изъятия имущества, но такое развитие событий при наличии определённых оснований вполне вероятно. В этой статье о существующих возможностях лишиться единственного жилья и о том, как этого избежать. Немного о последствия наложения ареста на единственное жилье.https://www.youtube.com/embed/rwV06jZ5sdI?modestbranding=0&controls=1&rel=0&showinfo=1&enablejsapi=1&origin=https%3A%2F%2Fzen.yandex.ru

Обращение взыскания на жилье возможно только в рамках исполнительного производства

Необходимо учитывать, что обращение взыскания на жилище возможно лишь на основании вступившего в законную силу судебного акта и только судебным приставом, в рамках исполнительного производства. Коллекторы не могут забрать квартиру за долги. Согласно закону «Об исполнительном производстве» в первую очередь взыскание обращается на денежные средства, принадлежащие должнику. Если денежные средства отсутствуют или их недостаточно, то судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на другое имущество, сперва движимое, а затем и недвижимое, в том числе на жилье. При этом, сумма долга должна быть соразмерна стоимости взыскиваемого имущества. Если сумма долга меньше 5% от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, обратить взыскание на жилье нельзя.

Обращение взыскания на жилье, приобретенное в ипотеку

Безусловно, на первом месте по количеству случаев изъятия жилого помещения – это обращение взыскания на жильё, приобретенное в ипотеку. Если единственное жилое помещение заложено, банк имеет право отнять его, даже если в квартире или жилом доме прописаны несовершеннолетние.

Стоит учитывать, что банк зачастую не заинтересован в судебной процедуре обращения взыскания на ипотечную квартиру, так как это довольно длительный процесс. Поэтому при возникновении сложностей с исполнением кредитных обязательств, нужно обратиться в кредитную организацию с заявлением о реструктуризации долга и обосновать свой план реструктуризации задолженности. Вполне возможно, что банк пойдет навстречу и согласует новый график погашения задолженности, например, снизит размер ежемесячных платежей за счет увеличения срока ипотеки. Как действовать при возникновении кредитной задолженности я рассказывал в одной из предыдущих статей.

Кроме того, необходимо знать, что не каждая просрочка влечет за собой обращение взыскания на ипотечное жилье. Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если задолженность незначительна и несоразмерна стоимости заложенного имущества. Как говорилось ранее, дело о взыскании задолженности и обращении взыскании на заложенное имущество рассматривается судом. В ходе разбирательства дела взыскатель должен доказать значительность долга и соизмеримость его стоимости заложенного имущества. При этом на отсутствие оснований для взыскания жилья в силу закона будут указывать размер долга менее 5% от стоимости недвижимости или срок просрочки по кредиту менее 3 месяцев.

Относительно детей и иных незащищенных слоев населения, как то, пожилых людей и инвалидов, зарегистрированных в квартире или жилом доме, необходимо отметить следующее. Случается, что владельцы жилплощади после ее продажи стараются как можно дольше «продержаться» в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у собственников нет возможности или средств для того, чтобы переехать в новую квартиру. Нужно понимать, что вернуть себе обратно проданное жилье не получится. В таком случае можно рассчитывать лишь на затягивание слушания дела и последующее выселение. В итоге судебного разбирательства должника и проживающих с ним лиц выселят из квартиры или жилого дома.

Еще один распространенный случай изъятия единственного жилья у должника – это обращение взыскания на жилое помещение в рамках дела о банкротстве. Институт банкротства физических лиц существует в России с 2015 года. За прошедшее время накопилась достаточная обширная судебная практика в рамках дел о банкротстве граждан.

Сегодня можно утверждать, что с течением времени отношение судов к должникам ужесточалось и это направление не меняется. Взыскание единственного жилья – один из самых острых вопросов, который стоит в делах о банкротстве физических лиц. И если еще 5-7 лет назад лишиться единственного жилья было практически невозможно, то сейчас должник с большой долей вероятности рискует остаться без квартиры в случае злоупотребления правом.

В общем случае, единственная квартира банкрота не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов. Однако в каждом правиле есть исключения. Очень многое зависит от судейского усмотрения, то есть как суд трактует те или иные действия должника, усматривает ли суд злоупотребление с со стороны должника или членов его семьи.

Например, в ситуации, когда гражданин-банкрот обладает единственным роскошным жильем, суд может усмотреть дисбаланс в реализации прав сторон: права гражданина оказываются выше интересов кредиторов.

Если в ходе рассмотрения дела о банкротстве суд признает единственное жилье должника роскошным, то квартира или жилой дом должника будут включены в конкурсную массу. В последующем жилье будет реализовано, а должнику и членам его семьи предоставят другое жилое помещение. Роскошное жилье – оценочное понятие и в данном случае речь идет о жилье, которое достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей – возраста, состава семьи и рода деятельности.

В качестве критериев роскошности, суд может использовать чрезмерно большую, избыточную площадь и высокую стоимость. Это может быть расположение в элитном жилом комплексе, наличие нетипичных для обычного жилья удобств, например, бассейна, вертолетной площадки, поля для гольфа и тому подобное. Для определения жилья, достаточного для достойной жизни, суд будет учитывать установленные органами местного самоуправления нормы предоставления площади, предусмотренные статьей 50 Жилищного кодекса Российской Федерации. Например, в Ростовской области это 33 квадратных метра общей площади жилого помещения для одиноко проживающих граждан; 42 квадратных метра общей площади жилого помещения – на семью из 2 человек; 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Не думаю, что в других субъектах указанные нормы будут сильно отличаться.

В настоящее время судебная практика в части предоставления должнику более дешевого жилья взамен единственного дорогого достаточно неоднозначна. О такой возможности не говорится в законе «О несостоятельности (банкротстве)», но механизм появился в ответ на злоупотребления должниками и достаточно успешно применяется.

Дать совет о том, как поступать должнику, можно только после изучения каждой конкретной ситуации. В общем же, выходом будет продажа единственного роскошного жилья и покупка себе более скромного. При этом обязательно направление разницы на погашение долга. Однако, нужно учитывать стадию банкротства, сроки давности оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства, иные существенные обстоятельства. В отсутствие специальных знаний можно остаться и без единственного жилья, и с прежними долгами.

Исполнительский иммунитет могут преодолеть и в том случае, если потенциальный банкрот отчуждает недвижимость. Например, в случае, когда гражданин оформляет договор купли-продажи с ценой существенно ниже рыночной или дарственную на близкого родственника. Сегодня распространена судебная практика, когда суд признаёт указанные договоры недействительными, а имущество включает в конкурсную массу. Суд отменяет сомнительные сделки, так как они наносят вред кредиторам, а собственник злоупотребляет правом.

Лишиться единственного жилья можно, если использовать его не назначению, а для предпринимательской деятельности. Например, должник уже признанный банкротом, использует свой частный дом как гостиницу, а получаемый доход не направляет на погашение долга.

Скорее всего банкрот лишиться права собственности на единственное жилье и в том случае, если в нем не проживает или в нем не зарегистрирован. В таких случаях велика вероятность, что суд лишит такое жилье статуса единственного.

Рассматривая тему единственного жилья, нельзя не вспомнить о возможном его аресте. В большинстве случаев, конечно, судебные приставы не смогут отобрать и реализовать единственное жилье. Но, препятствий для его ареста не существует. Что же это значит?

После внесения в Росреестр запрета на регистрационные действия с объектом недвижимости, станет невозможным продать квартиру, передать ее в залог, подарить и тому подобное. Безусловно, можно попытаться оспорить арест через суд. Однако, скорее всего результатом станет решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований. Возможные результаты в этом случае – лишь совершенствование собственных юридических познаний или потеря определенного количества денег, если этим судом будут заниматься нанятые так называемые специалисты. Специализация юриста в этом случае должна иметь первостепенное значение.

Арест имущества должника, в рамках дел о взыскании задолженности или в рамках исполнительных производств, закономерен. Как правило такие решения законны и, в отсутствие погашения долга и иных мер, их оспаривание не имеет судебной перспективы. Но, даже это не основная проблема. Дело в том, что при наличии ареста жилья судебный пристав не сможет прекратить исполнительное производство. Ведь у должника арестовано имущество, за счет которого теоретически возможно рассчитаться с кредиторами. К слову, наличие жилья у должника, является одним из оснований для исключения возможности воспользоваться упрощенным порядком банкротства, закон о котором вступил в силу с 1 сентября 2020 год (статья об упрощенном банкротстве). То, что нельзя забрать квартиру в текущий момент, не означает, что ее нельзя будет продать через 10-20 или 30 лет. Не исключено, что финансовое положение должника измениться и он приобретет другую недвижимость, или, как вариант, получит жилое помещение в наследство. Или в случае смерти должника, уже его наследники будут нести ответственность в объеме унаследованного имущества. А как известно из классики – проблема не в том, что человек смертен. Проблема в том, что человек внезапно смертен.

Фактически в отношении должника возбуждается пожизненное исполнительное производство. Да, должнику есть где жить, но после его смерти наследники вместе с квартирой получат и его долги. Конечно, долги будут уменьшены до рыночной стоимости унаследованного имущества. Но это вряд ли обрадует наследников, которым придется либо выставить имущество наследодателя на торги, либо гасить долг собственными средствами.

Таким образом, вряд ли стоит жизнерадостно утверждать о невозможности изъятия единственного жилья. Как минимум, данное утверждение необходимо дополнять ссылкой на время его действия – период жизни должника. Ну, а как максимум, помнить о реальной возможности лишиться даже единственного жилья при описанных ранее обстоятельствах.

Как же обезопасить свое жилье?

Если вы намерены сохранить единственное жилье, делайте это грамотно. Забудьте про экстренную продажу и сделки дарения, в том числе несовершеннолетним детям. Обратитесь со своей проблемой к профильным юристам. В рамках видео или ответов на вопросы в социальных сетях невозможно объективно оценить все обстоятельства и дать квалифицированный ответ, как действовать в той или иной ситуации. Каждый случай индивидуален, это влияет на возможные варианты решения. Выходом из сложившейся ситуации может быть банкротство гражданин, но этим должны заниматься профильные специалисты. Более того, этим нужно заниматься заблаговременно, а не тогда, когда банк обратился в суд или арест на квартиру уже наложен.

Вячеслав Манацков

Адвокат, заведующий филиалом "ДИКЕ". Юридическая практика с 1997 года. Статус адвоката присвоен в 2007 году. Регистрационный номер 61/3263 в Адвокатской палате Ростовской области

Добавить комментарий

1 × 4 =