Порядок исчисления и уплаты налога при продаже объекта недвижимости, будь это квартира или жилой дом, регламентирован положениями Налогового кодекса Российской Федерации. С доходов в России нужно платить налог, и продажа квартиры или дома не исключение, даже если они находятся в вашей собственности (ст. 224 НК РФ).

По общему правилу продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода в результате продажи объекта недвижимости. При этом необходимо знать, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. А также, необходимо знать, что обязанность уплаты налога возникает не у всех продавцов. Такая обязанность зависит не только от срока владения жильем и количества объектов жилья в собственности продавца, но также от оснований приобретения права на квартиру. При определенных условиях возможно не только существенно снизить размер налога, но и вообще избежать такой обязанности.

Конечно, срок владения жильем остается основным фактором, который позволяет продать квартиру без налога. В законе этот срок именуется минимальным предельным сроком владения жилым помещением и в зависимости от других условий составляет 3 года или 5 лет. Если квартира продается раньше, то возникает обязанность по уплате 13% с полученного дохода.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 217.1 НК РФ для освобождения от уплаты налога достаточно 3-х лет зарегистрированного права собственности, если:
1) у продавца нет в собственности иных жилых помещений (включая совместную собственность супругов), или
2) право собственности на квартиру приобретено одним из трех способов: -в порядке наследования или по договору дарения от супруга или близкого родственника;
в порядке приватизации;
плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Другими словами, если у продавца это единственное жилое помещение в собственности или квартира досталась ему по наследству от близкого родственника, то при ее продаже по истечении 3-х лет с ее приобретения – платить налог не нужно.

Бывает, что сначала семья покупает новую квартиру, а затем продает старую, например, чтобы расплатиться по кредиту. При таких обстоятельствах, в какой-то момент времени у человека оказывается в собственности две квартиры одновременно. В указанных случаях законом также установлен минимальный предельный срок владения жилым помещением равный 3 годам, при условии, если новая квартира приобретена не ранее чем за 90 дней до продажи старой квартиры (пп.4, п.3, ст.217.1, НК РФ).

Во всех остальных случаях применяется 5-ти летний срок владения (п. 4, ст.217.1 НК РФ), после истечения которого тоже можно продать квартиру без налога. В числе других, это случаи, когда квартира приобреталась в собственность по договору купли-продажи, или в собственности продавца имеется другое жилое помещение, приобретенное в период брака.

Необходимо отметить, что пятилетний срок владения фактически применяется только к тем квартирам, которые приобретены по договору купли-продажи после 01.01.2016 года. И только в том случае, если эта квартира – не единственное жилье у человека. Причем, наличием другого жилья считается и дом в деревне, и доля в праве общей долевой собственности, и даже совместная собственность супругов в другом жилом помещении.

Например, человек купил квартиру в 2019 году и при этом в 2017 году в период брака приобреталась другая квартира, права собственности на которую оформлены на его супругу. Для того, чтобы продать свою квартиру без налога, нужно будет ждать 5 лет – до 2024 года. Если бы совместная собственность супругов отсутствовала, то можно было бы продать квартиру в новостройке без налога (как единственное жилье) уже через 3 года владения – в 2022 году. Избежать режим совместной собственности супругов, конечно, возможно. Но, это уже тема другого видео.

Кстати, закон дает право субъектам Российской Федерации уменьшать по своему усмотрению этот самый «минимальный предельный срок владения» (п.6 ст.217.1 НК РФ). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило или власти региона уменьшили этот срок.

Казалось бы, в отношении сроков владения квартирой все понятно, однако достаточно часто возникает вопрос:

С какого момента исчисляется срок владения квартирой?

Например, когда начинает свое течение срок владения квартирой в новостройке – с момента заключения Договора долевого участия, с момента ее передачи по Передаточному акту или с момента оформления права собственности? Как быть, если квартира перешла в собственность по долям в разное время? А в случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства, ведь разрыв иногда достигает нескольких лет?

Итак, если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК или ЖНК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая и приемки квартиры по Передаточному акту (срок отсчитывается с даты подписания последнего из этих документов).

Если квартира была куплена на вторичном рынке, приобретена по договору дарения или приватизирована – срок владения считается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Причем, если приватизация была до января 1998 года, а право собственности зарегистрировано значительно позже, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).

Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).

Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.

В случае, если квартира перешла в собственность владельца частями, срок владения будет исчисляться с момента получения первой доли в квартире (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@). Причем, если доли не объединяются в единый объект, при продаже по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.

Далее о ситуациях, когда жилое помещение необходимо продать, при этом законные основания для освобождения от налога с продажи отсутствуют.

Продавцы в таком случае должны будут уплатить налог равный 13% от полученного по сделке дохода. С учетом стоимости на объекты недвижимости, размер подлежащего уплате дохода получается более чем значительный.

Как же можно снизить налог с продажи квартиры?

Законом в этих целях предусмотрены налоговые льготы в виде имущественных вычетов:

фиксированный вычет в размере 1 млн. руб., вычитается из цены продажи квартиры, а на остаток начисляется налог 13 % (пп.1, п.2 ст. 220 НК РФ);

вычет в размере понесенных расходов на первоначальную покупку квартиры, т.е. налог начисляется только на разницу, полученную от перепродажи квартиры (пп.2, п.2 ст. 220 НК РФ).

Каким видом вычета воспользоваться гражданин выбирает при оформлении налоговой декларации. Налоговая декларация за предыдущий год подается в срок до 30 апреля текущего года в налоговую инспекцию по месту жительства. Невыполнение данной обязанности может повлечь административную ответственность, взыскание неуплаченных налогов и штрафов в судебном порядке.

Широко распространен способ снижения налогооблагаемой базы при продаже квартиры –

Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи.

В каких пределах имеет смысл занижать стоимость квартиры? Такой способ выгоден продавцу, но выгоден ли он покупателю?

Согласно закону, налог исчисляется от той суммы, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры, которая сегодня максимально близка к рыночной (п.2, ст.214.10 НК РФ).

Таким образом, занижать цену в Договоре купли-продажи для продавца имеет смысл не ниже кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать в специальном сервисе на сайте Росреестра по кадастровому номеру квартиры или по ее адресу, там же можно получить иную общедоступную информацию об объекте недвижимости. Ссылка на сервис приведена в описании к видео.

Также как в случае со сроками, каждому субъекту РФ позволено уменьшать размер понижающего коэффициента 0,7 вплоть до нуля для всех категорий налогоплательщиков и для всех объектов недвижимости, или только для некоторых – по своему усмотрению (п.6, ст.217.1 НК РФ).

Существуют ли риски для покупателя и продавца, связанные с заниженной ценой в договоре? Да, такие риски существуют. В настоящее время на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит к негативным последствиям. Однако, знать о возможных неприятностях и предупреждать их необходимо.

Для покупателя заключение договора купли-продажи квартиры по заниженной стоимости может повлечь:

в случае признания судом сделки недействительной, покупатель сможет взыскать только сумму, указанную в договоре;

покупатель не сможет в полном объеме (в объеме своих реальных затрат) получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Приведенные последствия можно попытаться предупредить. В случае если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в целях защиты покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка. Можно потребовать от продавца написать одну расписку о получении полной суммы за проданную квартиру. Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным. Возможна и другая формулировка для второй расписки, она оформляется – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.). При таком подходе, желательно заключение дополнительного соглашения к договору, в котором детально описываются все эти неотделимые улучшения.

В настоящее время суды принимают такие расписки в качестве доказательств реально понесенных расходов покупателя на приобретение квартиры. Однако, судебная практика имеет свойство меняться. Фактически, занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи – является уклонением от налогов, что в любом случае поощряться государством не будет.

Что касается невозможности полного получения покупателем налогового вычета, необходимо отметить, что это скорее не риск покупателя, а риск продавца – быть привлеченным к административной ответственности за уклонение от налогов. Налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные продавцом покупателю, а также другие платежные документы. Иными словами, покупатель может подтвердить свои расходы не только договором, но и другими документами. Вычет в итоге покупателю будет предоставлен. Однако в этом случае у налоговой возникнут вопросы к продавцу квартиры в части ее стоимости и соответственно уплаченного налога.

При этом необходимо иметь в виду, что налоговый вычет за покупку жилья предоставляется в пределах до 2-х млн. руб. Если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что Покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму.

Кроме указанных рисков, занижение стоимости квартиры может повлечь для покупателя некоторые финансовые сложности. Например, при приобретении квартиры с заниженной стоимостью в ипотеку, банк может отказать в ипотеке или ужесточить условия кредитования. Или, если у покупателя до истечения установленного 3-х или 5-ти летнего срока возникнет необходимость продать квартиру, он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры, налог придется оплачивать в повышенном размере.

Обобщая сказанное, риски покупателя при занижении стоимости квартиры значительно выше, чем риски продавца. Не нужно ставить себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение, польстивших символической уступкой продавца в цене. Основной риск занижения стоимости связан с возможным признанием сделки недействительной, а признает ли суд расписки доказательством по делу сложно предсказать.